2019上半年楼市:调控政策张弛有度 下半年将更加精准

7月27日，博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会在三亚隆重启幕。在《楼市增长潜力：新热土与新赛道》论坛现场，58同城高级副总裁、安居客COO叶兵发布《张弛有度：2019年上半年楼市总结》报告时指出，2019年已过半，上半年楼市在“房住不炒”调控机制下，房地产市场整体维持着平稳、健康的运行态势。从政策调控来看，2019年上半年房地产市场“张弛有度”，需求侧、土地侧、金融侧是“张”，供应侧是“弛”，预计下半年调控将愈加精准。
　　展望下半年，因城施策将在各城市深化到“因区施策”，同一城市不同区域的调控分化将成为常态。三四线城市房价上涨的现象将在下半年出现分化，一二线城市仍将保持一定热度。从用户心态来看，用户对于后市看平的心态已经占据主流。总之，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。
　　政策“张驰有度” ，下半年调控将愈加精准
　　报告总结了2019上半年楼市政策，其中，2019年4月，中央政治局会议44字定调房地产市场，再次强调“房住不炒”，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。因此，2019上半年，“房住不炒”仍是楼市主旋律。报告指出，2019年上半年各地频频出台房地产调控政策，不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现，这一趋势也将在下半年延续。
　　与此同时，各大城市为留住人才各出奇招，“抢人大战”进入白热化阶段。例如，2019年1月，北京提出要全面提高高技能人才的政治待遇、经济待遇、社会待遇。其中享受国务院政府特殊津贴的高技能人才等五类人，可按规定直接办理人才引进，获北京市户口，其配偶及未成年子女可一并随调随迁。广州则将学士、硕士和博士学历人员年龄限制分别从35、40、45周岁调整到40、45、50周岁，同时，高校应届毕业生可直接入户。截至2019年7月3日，今年共计29个城市出台了人才政策。
　　新房市场：全国土地购置面积下滑明显
　　在密集出台的政策调控下，2019年上半年全国土地购置面积下滑明显。报告显示，2019年1-6月份，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7个百分点；土地成交价款3811亿元，下降27.6%，降幅收窄8.0个百分点。
　　从市场表现来看，上半年商品房销售面积增速回落，销售额涨幅趋缓。2019年1-6月，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%；住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%；商品房销售额70698亿元，增长5.6%，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额增长8.4%，办公楼销售额下降12.5%，商业营业用房销售额下降10.0%。从城市能级来看，2019年1-6月，一线城市的商品住宅成交总量同比上涨近四成，其中北京的成交面积同比上涨超1倍。不过，在成交均价方面，深圳的新房成交价格依然保持平稳，北京、上海的成交均价呈现回落的态势。
　　用户行为体现了市场需求，报告显示，2019年上半年，用户对于新房的找房热度也呈现出先升后降的趋势，但同比去年还是有约一成的涨幅。从不同城市级别的找房热度来看，2019年2-3月，各级别城市新房找房热度都保持上涨，3月份一二线城市的找房热度再次回暖，4-6月份找房热度基本保持平稳。新一线城市中新房热门找房城市为西安、重庆、武汉、成都。其中，武汉新房找房热度上涨约13%，沈阳新房找房热度也有三成的涨幅。
　　二手房市场：全国二手房访问量比去年略有上涨
　　从供给角度来看，2019年上半年，全国二手房挂牌房源量总体呈现上涨趋势，同比去年上涨7.7%；5-6月挂牌房源量达到顶峰。
　　供给量增加的同时，上半年二手房购房观望需求逐渐释放。报告数据显示，2019年上半年，全国二手房访问量比去年略有上涨。从月度走势来看，2月份二手房访问量同比涨幅约4成，其余月份与去年相比基本保持平稳。
　　从用户行为来看，上半年一线城市中二手房找房热度最高的是上海，新一线城市中，重庆的二手房找房热度最高，其次为程度、西安等城。
　　需求增加带动价格上涨，报告指出，上半年城市二手房挂牌均价多同比上扬。58安居客房产研究院数据显示，2019上半年，一线城市中上海二手房挂牌均价同比下跌2.7%，其余城市价格上扬；新一线城市二手房挂牌价也普遍上涨，西安二手房挂牌价涨幅超两成；杭州、青岛的二手房挂牌价同比下跌。
　　下半年三大展望：调控、城市、心态均进入换挡期
　　2019年房地产市场调控的基调是“稳地价、稳房价、稳预期”，从上述总结来看，上半年楼市似乎没有交出令人满意的答卷。下半年，楼市是否能达到预期目标？58同城高级副总裁&安居客COO叶兵在论坛现场对下半年楼市提出了三大展望。

　　首先，从调控换挡上来看，从全国严控到“因城施策”的指导方针变化，体现了调控政策将依然保持稳定、长短结合的节奏不变，同时因城施策的换挡还将在各城市深化到“因区施策”。例如，在南京无房的外地户籍居民，在高淳卖方只需要有南京居住证，劳务合同或者营业执照，无需再提供近三年累计两年社保或个税证明，且只能购买一套。此外，类似对热点区域进行有针对性调控的政策也将在不同城市呈现，同一城市不同区域的调控分化将成为常态。
　　其次，从城市换挡来看，则呈现出在整体稳定的局面之下，不同城市分化加剧，三四线城市房价上涨的现象将在下半年出现分化，一二线城市仍将保持一定热度，但热度更为聚焦到强二线城市，三四线及以下城市在五大城市群仍将保持一定热度，但部分三四线城市或将迎来降温潮，这一现象值得关注。
　　最后，从用户心态来看，用户对于后市看平的心态已经占据主流。58同城、安居客线上的调研数据显示，今年上半年市场心态的重要转折点在5月，5月也是2019年以来第一次出现用户和经纪人信心指数出现双降的月份，用户信心指数的下降明显大于经纪人。因此，2019年市场不会出现单边市场热度持续上扬的格局，整体稳定、小幅波动应该是主流趋势。